建发国际（01908.HK）日前发布上半年业绩报告：今年上半年，建发国际实现收入约327.53亿元，增幅34.46%，这个增幅在房企中算高了。但是归母净利润约为8.17亿元，与上年同期比较减少约36.4%。（打开南方+房向标查看更多房地产新闻）
“增收未增利”的背后是建发国际持续下降的毛利率。公司管理层表示，归母利润同比大幅下跌，主要由于期内毛利润率同比下降至11.9%，以及上半年结转项目的平均权益同比相应降低两个原因导致。
最近五年建发国际的毛利率呈现逐年下跌的态势。2020年建发国际同期的毛利率还有21.90%，虽然彼时上市房企的平均毛利率约为29.80%；现如今，建发国际的毛利率已跌至11.9%，差不多要比5年前跌了一半。
这一降幅与其近年来在土地市场上的策略密切相关。建发国际执行董事兼行政总裁林伟国林认为，上半年结转项目中有94%是公司在2020年—2021年获取的，这些项目的毛利率较低。
建发国际被称为房地产行业的一匹黑马。从2016年借壳上市开始，建发国际销售规模开始猛增。2021年，就以超100%的增长迈进了千亿销售俱乐部。
这很大程度得益于其拿地一点不手软。在别家房企都纷纷勒紧裤腰带过日子的时候，建发国际在抢“地王”。2023年7月建发国际以总价26.56亿元拿下的佛山大沥河西沿江片区改造项目3D地块，溢价率超52%，折合楼面价约24350元/平方米，刷新了佛山楼面价纪录；2023年7月，建发国际以楼面价约25999元/平方米拿下东莞市南城宏伟六路一宗地块，刷新了东莞南城的地块楼面价纪录。
到今年上半年，建发拿地的速度也没有放慢。上半年，建发国际在上海、厦门、杭州等核心城市新获取14个项目，全口径拿地金额约420亿元，新增项目全口径货值约742亿元，拿地权益比例78%。其中仍有不少“地王”项目。
根据中指研究院统计，今年1-7月，建发房产以279亿元的权益拿地金额位居房企拿地权益金额排行榜首位。
不过，随着地产行业步入深度调整，原本销售规模保持快速增长的建发国际也遇到了去化压力。2024上半年，建发国际实现全口径签约金额约661亿元（据克而瑞数据），同比下降30%；其中权益销售金额508.7亿元、权益销售面积245.9万平方米，同比分别下降32%和26%；销售权益比77%。期内，物业开发现金回款合计约647亿元。
虽然高价拿地压缩了利润，但目前建发国际现金流整体来说比较充裕。截至2024上半年，建发国际持有现金492亿元，较期初下降9%；上半年，全口径回款金额为647亿元，回款率高达98%，处于行业领先水平。
截至2024年6月末，净负债权益比率约为45.72%，现金短债比为5倍，远超过1，说明短期偿债能力强，自身抗风险能力高。应偿还银行贷款总额为349.2亿元，一年以内的占比15.3%，与2023年年末相比下降了3个百分点，债务期限结构进一步优化，融资成本依旧有优势。2024年6月末，建发国际平均融资成本3.65%，和2023年年末相比下降了10个基点。
不过，第三方机构观点表示，截至2024上半年，建发国际借款总额为929亿元，较期初上升了10%，借款总额中62%均为关联方借款。虽然整体负债指标维持稳健，但也需要关注到其存在大量的关联方贷款。由于关联方未并表，财务透明度较低，表外风险不可知。
另外，期末，建发国际母公司拥有人应占权益为338.5亿元，仅为非控股权益623亿元的约一半。但是利润上，本公司权益持有人税后溢利却比非控股权益拥有的更多，存在“明股实债”嫌疑。
对于下半年，公司管理层表示，将优先考虑去化周期和风险，同时在拿地选择上会更加谨慎，以防止超出自身能力的投资，并重点选择需求较为可靠、风险较小的城市进行拓展，以期改善库存的流动性。这些措施旨在缓解当前面临的压力，同时也为未来的可持续发展打下基础。
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