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股票配资哪种效果好 上半年建发国际毛利率不到12%|冷眼看财报

股票配资哪种效果好 上半年建发国际毛利率不到12%|冷眼看财报

建发国际(01908.HK)日前发布上半年业绩报告:今年上半年,建发国际实现收入约327.53亿元,增幅34.46%,这个增幅在房企中算高了。但是归母净利润约为8.17亿元,与上年同期比较减少约36.4%。(打开南方+房向标查看更多房地产新闻)

“增收未增利”的背后是建发国际持续下降的毛利率。公司管理层表示,归母利润同比大幅下跌,主要由于期内毛利润率同比下降至11.9%,以及上半年结转项目的平均权益同比相应降低两个原因导致。

最近五年建发国际的毛利率呈现逐年下跌的态势。2020年建发国际同期的毛利率还有21.90%,虽然彼时上市房企的平均毛利率约为29.80%;现如今,建发国际的毛利率已跌至11.9%,差不多要比5年前跌了一半。

这一降幅与其近年来在土地市场上的策略密切相关。建发国际执行董事兼行政总裁林伟国林认为,上半年结转项目中有94%是公司在2020年—2021年获取的,这些项目的毛利率较低。

建发国际被称为房地产行业的一匹黑马。从2016年借壳上市开始,建发国际销售规模开始猛增。2021年,就以超100%的增长迈进了千亿销售俱乐部。

这很大程度得益于其拿地一点不手软。在别家房企都纷纷勒紧裤腰带过日子的时候,建发国际在抢“地王”。2023年7月建发国际以总价26.56亿元拿下的佛山大沥河西沿江片区改造项目3D地块,溢价率超52%,折合楼面价约24350元/平方米,刷新了佛山楼面价纪录;2023年7月,建发国际以楼面价约25999元/平方米拿下东莞市南城宏伟六路一宗地块,刷新了东莞南城的地块楼面价纪录。

到今年上半年,建发拿地的速度也没有放慢。上半年,建发国际在上海、厦门、杭州等核心城市新获取14个项目,全口径拿地金额约420亿元,新增项目全口径货值约742亿元,拿地权益比例78%。其中仍有不少“地王”项目。

根据中指研究院统计,今年1-7月,建发房产以279亿元的权益拿地金额位居房企拿地权益金额排行榜首位。

不过,随着地产行业步入深度调整,原本销售规模保持快速增长的建发国际也遇到了去化压力。2024上半年,建发国际实现全口径签约金额约661亿元(据克而瑞数据),同比下降30%;其中权益销售金额508.7亿元、权益销售面积245.9万平方米,同比分别下降32%和26%;销售权益比77%。期内,物业开发现金回款合计约647亿元。

虽然高价拿地压缩了利润,但目前建发国际现金流整体来说比较充裕。截至2024上半年,建发国际持有现金492亿元,较期初下降9%;上半年,全口径回款金额为647亿元,回款率高达98%,处于行业领先水平。

截至2024年6月末,净负债权益比率约为45.72%,现金短债比为5倍,远超过1,说明短期偿债能力强,自身抗风险能力高。应偿还银行贷款总额为349.2亿元,一年以内的占比15.3%,与2023年年末相比下降了3个百分点,债务期限结构进一步优化,融资成本依旧有优势。2024年6月末,建发国际平均融资成本3.65%,和2023年年末相比下降了10个基点。

不过,第三方机构观点表示,截至2024上半年,建发国际借款总额为929亿元,较期初上升了10%,借款总额中62%均为关联方借款。虽然整体负债指标维持稳健,但也需要关注到其存在大量的关联方贷款。由于关联方未并表,财务透明度较低,表外风险不可知。

另外,期末,建发国际母公司拥有人应占权益为338.5亿元,仅为非控股权益623亿元的约一半。但是利润上,本公司权益持有人税后溢利却比非控股权益拥有的更多,存在“明股实债”嫌疑。

对于下半年,公司管理层表示,将优先考虑去化周期和风险,同时在拿地选择上会更加谨慎,以防止超出自身能力的投资,并重点选择需求较为可靠、风险较小的城市进行拓展,以期改善库存的流动性。这些措施旨在缓解当前面临的压力,同时也为未来的可持续发展打下基础。

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南方+记者 周中雨股票配资哪种效果好